Louer une propriété avec piscine attire facilement des vacanciers recherchant du confort. Cependant, en tant que propriétaire ou gestionnaire de location saisonnière (type Airbnb), vous devez faire en sorte que le séjour se passe dans les meilleures conditions possibles pour vous et pour vos invités. La gestion d'un tel bien impose des responsabilités accrues, tant sur le plan de la sécurité que sur celui de la conformité réglementaire. Ce guide détaille les points essentiels pour réussir votre activité tout en respectant le cadre législatif français.
Comprendre la législation sur les piscines privées en location
En France, les propriétaires de piscines doivent respecter la réglementation des piscines pour les locations courte durée afin de garantir la sécurité des locataires et éviter des sanctions. Depuis 2004, la loi impose aux propriétaires de piscines privées des dispositifs de sécurité pour prévenir les accidents, notamment les noyades.
En effet, selon l’article L.128-1 du Code de la construction et de l’habitation, toute piscine enterrée ou semi-enterrée doit être équipée de l’un des dispositifs de sécurité suivants :
- Une barrière de protection conforme à la norme NF P90-306.
- Un système d’alarme (périmétrique ou immergée) conforme à la norme NF P90-307.
- Une couverture de sécurité ou un abri conforme aux normes NF P90-308 et NF P90-309.
Ces mesures sont obligatoires et leur non-respect peut entraîner une amende pouvant aller jusqu’à 45 000 €. Il est donc crucial pour les propriétaires de s’assurer que leur piscine est conforme avant de louer leur bien. La simple indication de « Piscine sécurisée » dans une annonce de location ne suffit pas ; vous devez vous assurer que le dispositif de sécurité est clairement identifié et conforme aux normes en vigueur.
Choisir et installer le bon dispositif de sécurité
Pour répondre à la réglementation des piscines pour les locations courte durée, les propriétaires doivent choisir parmi les dispositifs reconnus par la loi. Les barrières de sécurité offrent une protection physique autour de la piscine et sont idéales si vous accueillez des familles avec enfants ; elles doivent mesurer au moins 1,10 mètre de hauteur. Les alarmes sont plus discrètes, mais elles nécessitent un entretien régulier. Une alarme immergée détecte les chutes dans l’eau, tandis qu’une alarme périmétrique détecte les franchissements autour du bassin.
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Les couvertures de sécurité sont pratiques pour sécuriser et protéger la piscine lorsqu’elle n’est pas utilisée ; elles doivent être capables de supporter le poids d’un adulte sans se déformer. Enfin, les abris de piscine (ou vérandas) offrent une solution complète en protégeant le bassin tout en permettant de l’utiliser par tous les temps.
Responsabilités du propriétaire en cas d'accident
La location d’un bien avec piscine augmente la responsabilité légale du propriétaire. Si un locataire subit un accident dans la piscine et que le dispositif de sécurité n’est pas conforme, la responsabilité civile du propriétaire peut être engagée. De plus, en cas d’accident grave ou mortel, le propriétaire risque des poursuites pénales.
Il est fortement recommandé de souscrire une assurance responsabilité civile spécifique pour les locations saisonnières incluant les risques liés à la piscine. Il est important de noter qu'environ 55 % des accidents de piscine concernent des enfants de moins de 6 ans, rendant les dispositifs de sécurité d’autant plus cruciaux. Informez vos locataires par écrit : incluez dans votre contrat de location une clause spécifique concernant l’usage de la piscine, précisant les consignes de sécurité comme la surveillance constante des enfants, la fermeture systématique des barrières ou de l’abri après utilisation, et l’interdiction d’utiliser la piscine sous l’influence de l’alcool. Affichez également ces consignes dans un endroit visible près de la piscine.
Entretien et qualité de l’eau : une obligation sanitaire
Un autre aspect crucial à prendre en compte est la qualité de l’eau. La directive européenne 2006/7/CE impose que l’eau de la piscine soit maintenue à un certain niveau de propreté pour éviter la propagation de maladies ou d’infections. Les propriétaires doivent nettoyer et traiter l’eau régulièrement pour maintenir un pH compris entre 7,2 et 7,6, vérifier que les équipements de filtration fonctionnent correctement, et mettre à disposition des produits de traitement comme le chlore ou le brome. Assurez-vous que vos locataires comprennent l’importance de maintenir ces paramètres. Si vous ne pouvez pas vous en occuper vous-même, prévoyez un service d’entretien régulier.
Cadre général des locations saisonnières en France
Airbnb est l’une des plateformes digitales les plus célèbres de location saisonnière. Créée en 2008, elle permet aux propriétaires de biens meublés de louer leur logement à des voyageurs pour une courte durée. Véritable alternative aux hôtels traditionnels, Airbnb est devenu un acteur incontournable. Selon une étude de Deloitte publiée en 2024, 44 millions de voyageurs ont séjourné dans des locations de courte durée en 2023, générant plus de 43 milliards d’euros d’impact économique en France.
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Tout propriétaire peut louer en meublé de tourisme sur Airbnb, sous réserve du droit de la copropriété et, selon la commune, des règles de changement d’usage et d’enregistrement. Si le logement fait partie d’une copropriété et que le règlement comprend une clause d’habitation exclusivement bourgeoise, il n’est pas possible de le mettre sur Airbnb. De plus, depuis la loi du 19 novembre 2024, tout copropriétaire se déclarant comme loueur de meublé de tourisme en mairie doit en informer le syndic de copropriété. Un vote à la double majorité (au moins 2/3 des voix) suffit désormais pour modifier le règlement de copropriété afin d’interdire les meublés de tourisme dans l’immeuble.
Réglementation des résidences principales et secondaires
Un propriétaire peut louer sa résidence secondaire sur Airbnb à condition de ne pas être présent durant la location, de ne pas louer le logement plus de 90 ou 120 jours consécutifs au même client, de demander son inscription au répertoire Sirène de l’Insee et de déclarer le meublé de tourisme en mairie.
Depuis janvier 2025, la loi Le Meur de 2024 permet aux communes, par décision motivée, d’abaisser le plafond de location des résidences principales à 90 jours par an. Paris a réduit dès le 1er janvier 2025 cette durée à 90 nuitées. D’autres grandes villes suivent le mouvement, comme Lyon, Marseille ou Bordeaux. Les résidences secondaires, quant à elles, relèvent du changement d’usage (souvent avec compensation) dans les grandes villes. Dans certaines zones tendues, le bailleur d’une résidence secondaire doit proposer un bien de compensation : il doit racheter un autre bien qui n’est pas une habitation pour le transformer en habitation dans la même zone.
Déclaration, enregistrement et conformité légale
Tout logement meublé proposé en location de courte durée doit faire l’objet d’une déclaration préalable via un téléservice aboutissant à un numéro d’enregistrement. Cette procédure, généralisée à l’ensemble du territoire, devra être mise en place au plus tard le 20 mai 2026. Le loueur doit indiquer si le logement est sa résidence principale et toute annonce doit afficher le numéro d’enregistrement.
Les pouvoirs des communes sont accrus : les maires peuvent définir des quotas de meublés touristiques et délimiter dans le PLU des secteurs réservés à l’habitation principale. Le maire a également la faculté de suspendre le numéro d’enregistrement si le logement présente un danger. Par ailleurs, depuis le 1er janvier 2025, les propriétaires ne pourront plus mettre leur résidence secondaire en location sur Airbnb si son diagnostic de performance énergétique (DPE) est classé G. À partir de 2034, tous les meublés de tourisme devront afficher un DPE entre A et D.
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Fiscalité des meublés de tourisme
Les revenus des locations en meublés de tourisme sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). La loi du 19 novembre 2024 a profondément modifié les règles du micro-BIC : pour les meublés de tourisme non classés, l’abattement forfaitaire est de 30 %, dans la limite de 15 000 € de recettes annuelles. Pour les meublés classés et les chambres d’hôtes, l’abattement est de 50 % avec un plafond de 77 700 €.
En ce qui concerne les plus-values immobilières des LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), la loi de finances 2025 a supprimé la possibilité de déduire des amortissements sans réduire le prix d’acquisition. Désormais, les amortissements devront être réintégrés dans le calcul de la plus-value en cas de cession, ce qui augmente mécaniquement l’impôt dû.
Sanctions en cas de non-respect
Le renforcement de la réglementation s’accompagne d’un resserrement des contrôles. En cas de dépassement du nombre de jours autorisés, la loi prévoit une amende pouvant atteindre 15 000 euros. En cas de manquement à l’obligation de déclaration, des amendes peuvent être infligées : jusqu’à 10 000 euros si le meublé n’est pas déclaré ou enregistré, et jusqu’à 20 000 euros en cas de fausse déclaration ou d’utilisation d’un faux numéro. De plus, le règlement européen 2024/1028 impose une coopération accrue : les plateformes devront vérifier la présence d’un numéro d’enregistrement valide et transmettre périodiquement aux municipalités le nombre de nuitées louées pour chaque logement.