La possession d'une piscine est un atout indéniable pour une propriété, synonyme de détente et de valorisation du bien. Cependant, la construction d'une piscine est soumise à des réglementations strictes, notamment en matière de déclaration. Le non-respect de ces règles peut entraîner des conséquences fâcheuses. Cet article vous informe sur les risques encourus en cas de piscine non déclarée et les solutions pour régulariser la situation.
Cadre juridique et obligations déclaratives
Un bassin artificiel pour la baignade ou la natation, la piscine est une construction d’agrément, enterrée ou non. La déclaration d’un projet de construction de ce type s’impose dans bien des cas. C’est ainsi précisé dans la loi, et plus particulièrement, dans le Code de l’urbanisme. Le Code de l’urbanisme prévoit les conditions dans lesquelles une piscine doit être déclarée. Il existe trois types de démarches pour ce projet : pas de déclaration, une déclaration préalable de travaux et un permis de construire.
Exemption de déclaration
L’obligation de la déclaration des travaux relative à la piscine ne s’applique pas à tous les bassins. Par exemple, vous serez exempt de déclaration si la surface de la piscine est inférieure ou égale à 10 m² (Article R*421-2 du Code de l’urbanisme), qu’elle soit creusée, semi-enterrée ou hors-sol (sauf dans une zone protégée).
Déclaration préalable de travaux
Si l’emprise au sol de votre piscine est supérieure à 10 m², alors vous devez réaliser une déclaration préalable de travaux.
Permis de construire
Au-delà de 100 m² d’emprise au sol, le propriétaire doit obligatoirement obtenir un permis de construire pour pouvoir installer sa piscine. Si votre projet de piscine comprend un abri d’une hauteur supérieure à 1,80 m, il nécessitera obligatoirement un dépôt de permis de construire.
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Risques et sanctions liés à une piscine non déclarée
La possession d’une piscine qui doit être déclarée, mais qui ne l’est pas vous expose à un certain nombre de risques.
Sanctions financières et interruption de chantier
Premièrement, évoquons l’amende. Elle peut aller de 1 200 euros lorsque le bassin de nage est non déclaré, jusqu’à 300 000 euros (Article L480-4 du Code de l’urbanisme). Mais encore, vous pouvez voir votre chantier interrompu si la mairie s’en rend compte pendant la construction, et même démoli, selon l’Article L480-5 du Code de l’urbanisme « le tribunal, au vu des observations écrites ou après audition du maire ou du fonctionnaire compétent, statue même en l’absence d’avis en ce sens de ces derniers, soit sur la mise en conformité des lieux ou celle des ouvrages avec les règlements, l’autorisation ou la déclaration en tenant lieu, soit sur la démolition des ouvrages ou la réaffectation du sol en vue du rétablissement des lieux dans leur état antérieur.
Outre des majorations de taxe foncière, une amende - dont le montant varie entre 1 600 et 6 000 €/m² - pourra aussi vous être infligée. En cas de récidive 6 mois de prison peuvent être encourus.
Infraction au Code général des impôts
Enfin, notons que si vous avez une piscine non déclarée, vous vous trouvez en infraction par rapport au Code général des impôts. En effet, que vous ayez une piscine coque, une piscine en béton, une piscine maçonnée ou autre, vous devez la déclarer auprès du centre des impôts. La déclaration des travaux permet d’actualiser la valeur locative de la maison et sert de base à l’établissement de la taxe foncière et de la taxe d’habitation (jusqu’en 2023 pour les contribuables n’étant pas encore exonérés et donc redevables de la taxe d’habitation). Les services des impôts peuvent opérer un redressement jusqu’à quatre années en arrière. Rien qu'en arriérés de taxe foncière, ce sont ainsi plusieurs dizaines de millions d'euros de recettes fiscales sur lesquels Bercy entend mettre la main…
Difficultés lors de la vente du bien immobilier
Si la piscine n’est pas déclarée, vous ne pourrez pas vendre votre bien immobilier à sa valeur réelle. En effet, lors de l’acte notarié, les aménagements non déclarés ne peuvent pas être inscrits.
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Problèmes d'assurance
Une autre bonne raison de déclarer les travaux de construction de piscine est relative aux assurances.
Moyens de détection des piscines non déclarées
De nos jours, outre les délations par les tiers (vos voisins ou des passants), de nombreuses techniques existent. Le survol des domaines privés par les autorités compétentes et les collaborations misent en place avec des partenaires comme Google, permettent de localiser avec précision les endroits où se trouvent des piscines (et autres projets non déclarés d’ailleurs !). Les informations recueillies sont alors transférées aux services concernés. Pour vous donner un exemple, en 2019 un premier test avait été réalisé entre Google et le FISC. Les prises de vues aériennes : les autorités utilisent des images satellites ou aériennes pour identifier les piscines non déclarées. L'intelligence artificielle est de plus en plus utilisée pour automatiser ce processus. Analyse des documents administratifs : les registres fonciers et les documents administratifs liés à l'urbanisme sont examinés lors de transactions immobilières ou de vérifications régulières. Annonces de vente immobilière : lorsqu'une propriété est mise en vente, les acheteurs potentiels ou les agents immobiliers peuvent effectuer des vérifications approfondies.
Prescription
La non-déclaration des travaux de construction de piscine est à éviter. D’autant plus que, comme nous venons de le voir, les sanctions qui en découlent sont globalement sévères. Mais y a t-il prescription au bout d’un certain temps ? La réponse est oui. En effet, la prescription de cette infraction est une possibilité après un nombre d’années donné. Une piscine non déclarée engage la responsabilité pénale du propriétaire pendant 6 ans et la responsabilité civile pendant 10 ans. La mairie dont relève votre domicile peut donc engager votre responsabilité civile dans les 4 années suivant la prescription de la responsabilité pénale. Au-delà de ces délais de prescription, vous ne serez plus inquiété. Il faut toutefois signaler que ce délai prend effet à partir de la date de fin des travaux et non à la date de début. La prescription est le délai au-delà duquel aucune poursuite ne peut être engagée suite à la constatation d’un délit. Pour ce qui concerne l’urbanisme, elle est de : 6 ans pour les infractions pénales ;10 ans pour les infractions civiles. Il n’y a pas de prescription pour les piscines représentant un danger ; Le délai de prescription peut être rallongé du temps d’une procédure engagée.
Régularisation d'une piscine non déclarée
Avant d’être mis en cause pour détention d’une piscine non déclarée, nous allons voir que vous pouvez opter pour une option plus sereine. Une piscine non déclarée peut devenir réglementaire si vous effectuez certaines démarches. A condition bien entendu que les travaux soient conformes à la réglementation en vigueur. C’est à dire que le projet respecte les règles éditées dans le Code de l’urbanisme, votre PLU ou à défaut le RNU, la carte communale, un PVAP… Bref, à tous les documents auxquels votre commune est sujette. Par exemple, vous devrez placer votre projet à une certaine distance des limites séparatives. Généralement, cette distance est de 3 mètres, pas moins ! Auquel cas, vous devrez modifier votre projet pour qu’il corresponde aux règles établies. Il est donc important de se renseigner sur les démarches administratives avant de commencer un projet quel qu’il soit. Car sachez que la déclaration de travaux ne concerne pas seulement les piscines ! Il n’existe pas de procédure particulière dédiée à la régularisation des travaux. Il vous faudra constituer un dossier de déclaration préalable ou de demande de permis de construire classique. Ce dossier doit comporter plusieurs documents obligatoires comme le plan de situation, le plan de coupe, le plan de masse, etc. Vous pouvez vous faire accompagner par des professionnels dans le domaine comme Urbassist ! La demande d’autorisation doit être adressée à la mairie du lieu d’implantation de la piscine. Par ailleurs, depuis le 1er janvier 2022, les mairies reçoivent aussi les dossiers de déclaration de travaux par voie dématérialisée. Demandez à votre commune quel moyen est en place.
Démarches à suivre pour la régularisation
Nul n'est censé ignorer la loi… Vous avez réalisé des travaux pour installer une piscine sur votre terrain, mais vous ne saviez pas que des autorisations étaient nécessaires ? Vous avez acheté une maison dotée d'une piscine, mais celle-ci n'avait pas été déclarée par l'ancien propriétaire ? No stress, vous avez la possibilité d'adresser une demande de régularisation aux services de l'urbanisme de la marie de votre commune. Vous leur préciserez qu'il s'agit de travaux qui ont déjà été réalisés. S'il s'avère qu'elle est conforme aux règles en vigueur, votre piscine pourra être régularisée a posteriori. Dans le cas contraire, il pourra vous être demandé de modifier votre piscine, voire, le cas échéant, de la démolir…
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Si vous avez dépassé le délai de prescription, vous ne risquez plus de sanctions administratives ou pénales, mais vous devez tout de même régulariser la situation en déclarant votre piscine (votre piscine non déclarée n’est toujours pas assurable et vous êtes en situation virtuelle de moins-value immobilière). C’est la même procédure que pour régulariser une piscine non déclarée de moins de 10 ans.
- Prendre un rendez-vous à votre mairie pour connaître leurs exigences en la matière ;
- compléter un dossier (plan de la piscine, notice descriptive, étude de sol préalable si nécessaire, photos, attestation de conformité si vous en avez une, formulaire de demande de régularisation) ;
- si votre piscine n’est pas conforme, joindre une proposition de travaux de mise en conformité.
Le délai d’instruction est variable selon la complexité du dossier.
Pourquoi déclarer sa piscine ?
La déclaration de piscine est une obligation dans la plupart des cas. D’ailleurs, la majorité des piscines en France ont fait l’objet d’une déclaration préalable de travaux. Outre les risques que nous vous avons énoncés, la non-déclaration de la mise en place de votre piscine empêche la mise à jour des informations concernant votre propriété. Une piscine apporte une réelle plus-value à la propriété. C’est un réel avantage que d’en posséder une dans son jardin ! Encore plus après la crise sanitaire de la Covid-19, où l’importance de se sentir bien chez soi n’a jamais été aussi forte. Concrètement, si la piscine n’est pas déclarée, vous ne pourrez pas vendre votre bien immobilier à sa valeur réelle. En effet, lors de l’acte notarié, les aménagements non déclarés ne peuvent pas être inscrits. Une autre bonne raison de déclarer les travaux de construction de piscine est relative aux assurances.
Déclarer une piscine garantit non seulement une transaction immobilière en toute conformité, mais aussi la préservation de la valeur de votre propriété. Faire installer une piscine sur votre terrain vous oblige à accomplir certaines formalités tant d'ordre administratif (déclaration préalable de travaux, demande de permis de construire) que fiscal (déclaration aux impôts).
Le principal avantage de la régularisation de votre situation est de vous mettre en conformité avec la loi. Votre piscine peut alors être assurée en cas de sinistre et elle apporte une plus-value incontestable à votre bien immobilier. Ayant dépassé le délai de prescription, vous ne risquez pas d’amende. Vous ne serez pas non plus redevable des pénalités de retard dont le montant aurait été calculé selon la taille de votre piscine et la durée de sa non-déclaration. En revanche, sur les années à venir, votre taxe foncière sera plus élevée, tenant compte de cette construction supplémentaire. pour ne prendre aucun risque.
Obligations fiscales liées à la possession d'une piscine
Déclarer sa piscine induit naturellement des coûts supplémentaires en termes d'imposition. Une piscine représente des grands moments de plaisir, mais aussi quelques obligations concernant la réglementation et la législation. Ceci pour la simple et bonne raison que posséder une piscine, cela induit un nouveau calcul du montant de nos taxes ; la taxe foncière va en effet pouvoir être revue à la hausse, sans oublier la taxe d'aménagement entrée en vigueur en 2012.Évidemment, on est rarement joyeux à l'idée de voir nos taxes augmenter.
- Si le bassin de votre piscine affiche plus de 10 m² de superficie, vous devrez vous acquitter du paiement d'une taxe d'aménagement. Son montant sera calculé sur la base d'une valeur forfaitaire de référence de 250 €/m² que multiplient un coefficient communal et un coefficient départemental.
- Comme en dispose l'article 1 381 du Code général des impôts, si une piscine fait plus de 10 m² et qu'il est impossible de la déplacer sans la détruire - qu'elle soit enterrée ou semi-enterrée -, alors elle est imposable au titre de la taxe foncière. Vous aurez 90 jours pour la déclarer auprès de l'administration fiscale. Comme toute construction nouvelle, elle sera toutefois exonérée de taxe foncière 2 années durant. En revanche, l'absence de déclaration de votre piscine dans le délai imparti de 90 jours vous empêchera d'invoquer cette exonération temporaire de taxe foncière.
L'installation d'une piscine fera grimper la valeur locative cadastrale de votre maison. En clair, s'il vous prend l'envie de louer votre habitation, la présence d'une piscine valorisera votre logement et vous permettra de pratiquer un loyer plus élevé. Mais chaque médaille ayant son revers, le montant de votre taxe foncière s'en trouvera, lui aussi, augmenté. Parce que la taxe foncière est indexée sur la valeur locative, il est toutefois difficile de donner une estimation précise du surcoût qui sera imputable à votre piscine.