C’est une opportunité à laquelle on ne pense pas toujours. Pourtant, de nombreux propriétaires disposent chez eux d’une chambre disponible qu’il leur est possible de mettre en location afin de générer un complément de revenus. D’autant que louer une partie de votre habitation vous permet de bénéficier de la fiscalité avantageuse de la location meublée. Quelles sont les règles à respecter pour louer une chambre chez soi, et quelles sont les spécificités de la location d’une chambre de son habitation ? Contrairement à une idée reçue, il est tout à fait possible de louer une chambre chez soi, à condition bien sûr que les locataires puissent également avoir accès à d’autres parties de l’appartement meublé. Il n’existe aucune restriction au fait de pouvoir mettre en location une partie de votre résidence principale et vous pouvez donc le faire librement si vous êtes propriétaire du bien. Cette situation permet donc bien souvent à des propriétaires de se constituer un complément de revenus en rentabilisant un espace vide de leur bien, comme une chambre d’amis, ou l’ancienne chambre d’un enfant ayant quitté le foyer familial.
Les communes ne peuvent restreindre la location d’une partie de votre résidence principale. Toutefois, il arrive souvent que les loueurs fassent la confusion avec la limitation de la durée de location de leur résidence principale en totalité. Que vous soyez propriétaire ou locataire de votre résidence principale, vous avez la possibilité de la louer en totalité ou en partie. Si vous la louez en totalité, cela veut dire que vous ne vous trouvez pas dans le bien en même temps que vos locataires, ou sous-locataires. En revanche, si vous louez votre résidence principale uniquement en partie, cela veut dire que vous y habitez en même temps que vos locataires, et la limite de 120 jours ne s’applique donc pas. Louer une partie de votre résidence principale tombe sous le coup de la location meublée, ce qui implique que votre locataire devra avoir accès aux 11 éléments d’équipements et d’ameublement prévus par le décret du 31 juillet 2015.
Attention, si l’accès au logement du locataire se fait par une porte séparée de la porte d’entrée de votre résidence principale, il ne s’agit plus d’une chambre chez l’habitant mais de la location d’une dépendance. Si la location principale est régie par la loi du 6 juillet 1989 (location vide ou meublée à usage d'habitation principale du locataire) la sous-location est interdite sauf à obtenir le consentement de son bailleur par écrit, y compris sur le prix du loyer, celui-ci ne pouvant pas être plus élevé que le loyer principal. Aujourd'hui certaines plateformes de location meublée communiquent largement sur cette possibilité de sous-louer pour gagner de l'argent « facilement », sans se soucier de bien informer les locataires. Louer une chambre meublée chez un particulier est aujourd'hui l'une des façons les plus simples et les plus économiques de se loger, que ce soit pour quelques nuits, un semestre d'études ou une mission professionnelle de plusieurs mois. Étudiant à la recherche d'un logement près de votre campus, alternant en double résidence, jeune actif en mobilité, salarié en déplacement ou voyageur curieux de vivre comme un local : il existe une formule adaptée à chaque situation et à chaque budget.
Disparités géographiques et loyers moyens par ville
Plateforme spécialisée en la matière, Roomlala a étudié les loyers moyens des chambres chez l’habitant dans 16 villes étudiantes, ainsi que par région. Résultat : comme pour les prix de l’immobilier en général, on note des disparités selon les villes, mais elles sont toutefois moins importantes que pour les logements individuels. Les loyers moyens vont de 270 € à Rennes à 549 € à Paris, qui est, sans surprise, la plus chère. Ils sont également élevés à Nice (427 €) et à Marseille (403 €). À l’inverse, Poitiers, Nantes et Angers restent en dessous de 300 €. Dans les autres villes, les loyers se situent entre 300 et 400 €. Sur l’ensemble de la France, le loyer moyen d’une chambre chez l’habitant est de 321 €. Troisième ville la plus chère avec 403 €, Marseille enregistre la plus forte progression des loyers des chambres chez l’habitant en un an (+9,2 %), dépassant Aix-en-Provence où ils baissent de 7 %, à 348 €, cette dernière étant pourtant plus chère au niveau des logements individuels. Rouen enregistre aussi une baisse relativement significative, de 2,6 %. Dans les autres villes, les loyers sont plutôt stables sur l’année, avec des variations inférieures à 2 %.
Si on regarde les loyers par région, les écarts sont plus faibles. Les loyers les plus élevés sont toujours en Île-de-France, avec une moyenne de 416 €, suivie de PACA (365 €) et de l’Occitanie (329 €). Pour pouvoir proposer cette location, vous devez fixer un tarif cohérent. En l’absence de réglementation, nous observons un prix très fluctuant pour les chambres chez l’habitant. Cela dépend bien évidemment de leur situation géographique et de leur nombre de mètres carrés. Il varie donc de 250 € à plus de 1 700 €. Pour une chambre d’environ 15 m², un panel des loyers moyens pratiqués sur les sites de location dans les principales villes de France permet d'affiner son estimation. L'offre et la demande en matière d'hébergement chez l'habitant fluctuent selon plusieurs facteurs. La localisation de la chambre joue un rôle crucial. Les zones à forte demande, telles que les centres-villes ou les secteurs proches des universités, peuvent justifier des tarifs plus élevés.
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Si vous proposez une chambre en région parisienne, vous avez la certitude de trouver un locataire compte tenu de la forte demande des étudiants et des salariés. De ce fait, les prix d'un hébergement chez l'habitant sont plus élevés qu'en province où la demande est moindre. Dans les autres grandes villes, la demande est forte si la chambre louée se situe près du campus universitaire ou des quartiers d'affaires. Étudiez l'état de la demande et de l'offre dans votre secteur géographique afin de fixer un loyer adapté. L'emplacement de la chambre est un critère déterminant, avec des tarifs qui augmentent considérablement dans les grandes villes et les zones touristiques. Lorsque le logement est bien situé, le tarif de la chambre chez l'habitant peut augmenter. La proximité avec les transports en commun, les commerces ou les universités font partie des facteurs qui vont vous permettre d'augmenter le montant de votre loyer.
Critères déterminants pour fixer le loyer d'une chambre meublée
La surface est généralement le premier critère pris en compte pour déterminer le loyer d'une chambre meublée. Cela comprend la surface de la chambre proprement dite, mais également l'accès à d'autres espaces tels que la cuisine, la salle de bains ou le salon. Pour une chambre de petite superficie (moins de 12 m²), le loyer peut être fixé autour de 200 à 300 € dans les petites et moyennes villes et peut atteindre jusqu'à 400 à 500 € dans les grandes villes. Pour une chambre de taille moyenne (entre 12 et 20 m²), le loyer peut s'élever de 300 à 400 € dans les petites et moyennes villes et de 500 à 700 € dans les grandes villes. Enfin, pour une grande chambre (plus de 20 m²), le loyer peut aller de 400 à 600 € dans les petites et moyennes villes et de 700 à 900 € dans les grandes villes.
Le prix d’une chambre chez l’habitant n’est pas fixé au hasard. Si vous êtes propriétaire, prendre en compte ces critères vous permet de justifier votre tarif. La taille de la chambre compte, évidemment. La loi impose une surface minimale de 9 m² pour qu’un logement soit considéré comme décent. Les équipements font aussi une grande différence. Une chambre avec une salle de bain privative est un vrai plus qui justifie un loyer plus élevé. La location d’une chambre chez l’habitant inclut souvent des services qui simplifient la vie du locataire. Ces services ont un coût et doivent être pris en compte dans le loyer. Plus vous offrez de services, plus le loyer peut être élevé. La durée du contrat de location chez un particulier est également déterminante. Le loyer est plus élevé pour une location de quelques mois que pour une location longue durée. Une location pour une courte durée (quelques semaines ou mois) peut avoir un loyer mensuel plus élevé. En tant que propriétaire, une location sur une année complète vous assure une rentrée d’argent régulière.
La demande pour les chambres chez l’habitant n’est pas la même toute l’année. Il y a un pic de demandes entre juin et septembre, juste avant la rentrée universitaire. Dans les villes touristiques, la demande est aussi très forte pendant l’été. En tant que propriétaire, vous êtes en droit de fixer le montant de votre loyer. Cependant, il est préférable de rester raisonnable. Afin d’affiner votre estimation, il est important de prendre en compte d'autres critères comme l’accès aux transports, à une supérette, à une université ou au centre-ville. Le logement est meublé ou non meublé. Pour ce type de location, il est fortement conseillé de louer un meublé. L’accès à des pièces privatives ou indépendantes supplémentaires (cuisine, salle de bain, entrée…) doit aussi être valorisé. En résumé, mettre en location au bon prix nécessite de faire une enquête sur le marché immobilier de votre ville. Vous pourrez ainsi comparer votre logement à d’autres déjà en location et ayant des caractéristiques similaires.
Cadre légal et critères de décence obligatoires
Si vous décidez de la mise en location d'une chambre chez l'habitant, vous devez suivre quelques règles. Même si vous ne proposez qu'une chambre à la location, la loi du 6 juillet 1989 impose le respect de certains critères de décence. Afin de pouvoir louer une ou plusieurs de vos chambres disponibles dans votre logement, ce dernier doit répondre aux critères suivants : une surface privative d’une taille minimale de 9 m² et une hauteur sous plafond de 2,20 m minimum, pour un volume de 20 m³. Un accès à l’eau courante et à l’électricité dans la zone privative ou le reste du logement (salle de bain, sanitaires, kitchenette équipée). Une fenêtre offrant un éclairage naturel de la pièce. Une absence totale de nuisibles et un taux d’humidité peu élevé ou acceptable. Si vous ne respectez pas les points précédents, votre logement risque d’être considéré comme indécent ou même insalubre.
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La déclaration de location d'une chambre chez l'habitant à la mairie n'est plus obligatoire, exceptions faites de certaines villes situées en zones tendues. S'il n'y a aucune autorisation à demander à la mairie pour louer une chambre de son logement à des touristes, en revanche l'article L324-4 du Code de tourisme prévoit qu'une déclaration obligatoire des meublés de tourisme est nécessaire. Pour répondre à la question que beaucoup de propriétaires se posent, une chambre chez l’habitant n’a pas d’obligation de déclaration en mairie si vous habitez dans votre logement plus de 8 mois par an et que c'est votre résidence principale, même si vous le louez pour des courtes périodes pendant l'année. Dans certaines villes, comme Paris et les communes de plus de 200 000 habitants qui sont des zones tendues, une autorisation en mairie peut être obligatoire. Le formulaire Cerfa n°14004*02 doit être utilisé pour déclarer un meublé de tourisme en cas de dépassement des 120 jours ou pour un changement d’usage du logement.
Il faut savoir qu’une chambre chez l’habitant louée dans sa résidence principale est soumise à la loi de 89. Vous pouvez également faire ce type de location dans votre résidence secondaire et vous devrez respecter le Code civil. Pour toute la réglementation concernant votre location, vous pouvez vous référer au bail meublé classique. Le dépôt de garantie de votre locataire ne devra alors pas dépasser 2 mois de loyers hors charge, vous devrez lui fournir un certain mobilier et vous pourrez lui réclamer un montant évalué pour ses charges locatives. Enfin, il sera nécessaire de valider en amont la durée de votre bail et les délais de préavis pour les deux parties. Pour la location d'une chambre chez l'habitant, la signature d'un contrat de location s'impose afin de protéger les deux parties. Ce document précise le montant d'un loyer et donne droit aux APL.
Les différents types de baux et la gestion des charges
Pour louer une chambre de votre habitation, la signature d’un bail de location avec votre locataire est obligatoire, comme pour toute location meublée. Plusieurs modèles de baux sont disponibles en fonction de vos souhaits et du type de locataire. Dans de nombreux cas, vous signerez un bail locatif étudiant, d’une durée de 9 mois, sans reconduction tacite. Vous pouvez aussi opter pour un bail de location saisonnière, soumis à une règlementation spécifique, ou encore le « bail de location meublée » classique, qui a une durée d’un an. Pour une location de chambre chez l'habitant, le montant du dépôt de garantie ne peut dépasser deux mois de loyer. Un contrat de location meublée convient bien souvent à ce type d'hébergement. Une annexe listant la liste des meubles présents dans la chambre et des équipements à disposition sera jointe à ce document, conformément à la loi Alur.
En ce qui concerne les charges locatives, un forfait est généralement mis en place. Le loyer d’une chambre meublée chez l’habitant est souvent fixé sur une base forfaitaire incluant l'eau, l'électricité et le chauffage. Concernant la protection de votre logement, il est invité de prendre une assurance habitation à votre nom et à en facturer une partie à votre locataire dans ses charges locatives. Dans votre bail, il est important de décrire les parties privatives de votre locataire, ainsi que vos parties communes. À cela s’ajoute la mise en place d’un règlement intérieur. Celui-ci met en lumière les règles de vie et d’utilisation du logement afin que tout le monde puisse vivre en harmonie. La rédaction d'un règlement intérieur permet au locataire de connaître les règles de vie dans ce logement : les visites, la présence d'un animal de compagnie, le bruit et la gestion des déchets sont précisés dans ce document. Vous pouvez également prévoir certaines clauses concernant l'utilisation des parties communes.
La rédaction d'un bail de location impose le droit à la jouissance privative des lieux de la chambre. Vous n'avez donc pas le droit d'y pénétrer sans autorisation. Votre réglementation ne doit pas priver votre locataire de sa liberté d’action et de ses droits fondamentaux. Il est par exemple en droit de fumer ou d’accueillir un ami dans sa partie privative, même si ce dernier doit traverser les parties communes. Dans certaines grandes villes (Paris, Lille, Lyon, etc.), il existe un encadrement des loyers. Toutefois, cette réglementation ne s’applique généralement pas à la location d’une chambre chez l’habitant, car elle fait partie du logement du propriétaire. Pour recevoir l’Aide Personnalisée au Logement (APL), la chambre doit être la résidence principale du locataire et être un logement décent. Il vous suffit de déclarer la location de votre chambre auprès de la CAF pour qu’il en bénéficie.
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Fiscalité avantageuse et régimes d'imposition
Si vous possédez une chambre libre dans votre résidence principale et que vous décidez de la louer meublée, vous pouvez obtenir un revenu complémentaire. Cependant, il faut déclarer ce revenu aux impôts. Les revenus locatifs doivent être déclarés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le propriétaire du logement peut profiter d'un abattement automatique de 50 % si ses revenus locatifs annuels ne dépassent pas 32 900 euros. Lorsque les revenus locatifs du bailleur dépassent ce plafond, le régime d'imposition passe automatiquement au réel. Si vous avez choisi le régime micro-BIC, il vous suffira de déclarer chaque année le montant des recettes que vous avez perçu, montant auquel l’administration fiscale appliquera un abattement de 30 % ou 50 %, selon si vous avez loué sur la courte ou la longue durée et si le bien a été classé ou non.
Si vous avez choisi le régime réel, votre imposition sera calculée sur la base de votre résultat fiscal, qui sera déterminé par votre montant de recettes annuelles, diminué de toutes les charges (factures, abonnements, taxes) liées à votre activité de location meublée ainsi que l’amortissement. Il existe deux cas d’exonération importants. Le premier concerne les propriétaires qui louent une partie de leur résidence principale à un prix "raisonnable". Le loyer annuel ne doit pas dépasser 191 euros par mètre carré pour bénéficier de l'exonération d'impôt en Île-de-France. Pour les autres régions, le loyer annuel maximal est plafonné à 141 euros par mètre carré. Les charges ne sont pas à prendre en compte dans le calcul (eau, électricité, gaz, etc.). Par exemple, une chambre de 14 mètres carrés en région parisienne vous permet de gagner 2 674 euros nets par an (191 euros x 14 mètres carrés) sans être imposé. Le plafond augmente chaque année.
Le second cas d’exonération est celui dans lequel vous louez une chambre à un locataire de longue durée (un étudiant par exemple) tant que le prix de la chambre est fixé dans ces limites raisonnables. Dans le cas où le bailleur loue au-dessus de ce plafond, les revenus issus du loyer sont à déclarer annuellement dans la partie BIC de votre feuille d’imposition. Il faut au préalable obtenir un numéro SIRET auprès du Centre de Formalités des Entreprises (CFE). L'obtention de ce numéro peut prendre quelques semaines, il est donc préférable de lancer la démarche dès que possible. Autrement dit, vous devrez tout de même vous immatriculer sur le site de l’INPI, ou déclarer une activité supplémentaire si vous pratiquiez déjà la location meublée. Concernant la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE), si vous louez une partie de votre résidence principale, vous pouvez être exonéré de CFE si certaines conditions sont remplies. Pour les personnes qui se posent la question, le régime micro-foncier est réservé aux locations non meublées.